2025 yılının ikinci çeyreği itibarıyla küresel konut fiyat endeksleri incelendiğinde, dünya genelinde dahi istisnai sayılabilecek bir tabloyla karşılaşıyoruz. 2015 yılı baz alınarak oluşturulan endekste Türkiye, açık ara farkla zirvede yer alıyor. Türkiye’nin endeks değeri, ikinci sıradaki ülkenin neredeyse on katına ulaşırken, OECD ortalamasının ise katbekat üzerine çıkmış durumda. Bu tablo yalnızca nominal fiyat artışlarını değil, reel anlamda da son derece sert bir değerleme sürecini işaret ediyor.
Avrupa ülkelerinde 2015’ten bu yana konut fiyatları genel olarak %50 ila %150 bandında artarken, Türkiye’de aynı dönemde fiyatların 14–15 katına ulaşması, piyasa dinamiklerinin çok ötesinde yapısal bir soruna işaret ediyor. Litvanya gibi hızlı artış yaşayan ülkeler dahi Türkiye ile kıyaslandığında sönük kalıyor. Bu fark; enflasyonist baskılar, para politikası tercihleri, arz-talep dengesizliği ve beklenti yönetimi gibi çok sayıda faktörün aynı anda devreye girmesiyle açıklanabilir.
Türkiye’de 2021 sonrası dönemde hızlanan enflasyon, uzun süre negatif reel faiz ortamının korunması ve tasarrufların hızla değer kaybetmesi, konutu bir barınma aracından ziyade “değer koruma aracı” haline getirdi. Bankada tutulan paranın erimesi, yatırımcıyı ve tasarruf sahibini taşınmaza yönlendirdi. Talep tarafında yaşanan bu patlamaya karşın konut arzı aynı hızda artmadı. Büyükşehirlerde arsa üretiminin sınırlı olması, imar kısıtları ve inşaat maliyetlerindeki sert yükseliş arzı daha da daralttı.
Çimento, demir, cam gibi temel inşaat girdilerinde yaşanan maliyet artışları yüzde yüzleri aşarken, kur şokları ithal malzeme fiyatlarını daha da yukarı taşıdı. Böylece konut fiyatları yalnızca spekülatif taleple değil, gerçek maliyet enflasyonu nedeniyle de hızla yükseldi. Avrupa ve OECD ülkelerinde ise merkez bankalarının bağımsızlığı, pozitif reel faiz politikaları, sıkı kredi kriterleri ve sosyal konut uygulamaları fiyat artışlarını sınırlayıcı bir rol oynadı. Almanya ve Hollanda gibi ülkelerde kira artışlarına getirilen yasal sınırlar ve yatırım amaçlı alımlara uygulanan ek vergiler, piyasanın aşırı ısınmasını engelledi.
Türkiye’de ise tam tersine, düşük faizli kredi politikaları ve kamu bankaları üzerinden sağlanan kampanyalar, konutu güçlü bir yatırım aracı haline getirdi. Bu süreçte kira artışlarını sınırlamak amacıyla getirilen %25 tavan uygulaması, kısa vadede kiracıları korur gibi görünse de uzun vadede kiralık konut arzını daralttı. Ev sahiplerinin satışa yönelmesi ya da kısa süreli kiralamalara geçmesi, piyasadaki kiralık konut sayısını azalttı ve kira fiyatlarını daha da yukarı itti. Sonuç olarak, hem konut satın almak hem de kiralamak geniş halk kesimleri için ulaşılmaz hale geldi.
Bugün gelinen noktada barınma sorunu, ekonomik bir başlık olmanın ötesine geçerek ciddi bir sosyal kriz halini almış durumda. Konut sahipliği oranının 2015’te %60’lar seviyesindeyken bugün %55’in altına düşmesi, önümüzdeki yıllarda bu oranın %50’nin altına inme ihtimalini güçlendiriyor. Bu trend, orta sınıfın erimesi ve gelir dağılımının daha da bozulması anlamına geliyor.
Çözüm, çok katmanlı bir politika setini zorunlu kılıyor. Öncelikle fiyat istikrarını önceleyen bir para politikasının kalıcı hale gelmesi şart. Negatif reel faiz ortamı sona erdirilmeden konut balonunun sönmesi mümkün değil. Enflasyonun tek haneye indirilmesi ve faizlerin enflasyonun üzerinde tutulması, yatırım amaçlı taşınmaz talebini azaltacaktır. İkinci olarak, konut arzının artırılması gerekiyor. Sosyal konut projelerinin hızlandırılması, atıl konutların piyasaya kazandırılması ve boş konutlara yönelik vergi düzenlemeleri bu alanda önemli araçlar olabilir.
Kira piyasasında ise arzı artıracak teşvikler kritik önemde. Uzun vadeli kira sözleşmelerine vergi avantajı sağlanması, kiralık konut yatırımını yeniden cazip hale getirebilir. Günlük ve haftalık kiralamaların sınırlandırılması, konut stokunun turizm amaçlı kullanıma kaymasını engelleyebilir. Kira artışlarının enflasyona endekslenmesi ancak aşırı dalgalanmaları önleyecek bir tavanla dengelenmesi, hem kiracı hem ev sahibi açısından daha sürdürülebilir bir yapı oluşturur.
Türkiye’de konutun bir barınma hakkı olmaktan çıkıp servet biriktirme aracına dönüşmesi, piyasanın yapısını kökten değiştirdi. Bu algının kırılması, ancak uzun vadeli, istikrarlı ve öngörülebilir politikalarla mümkün olabilir. Aksi halde konut fiyatlarındaki bu aşırı artış, yalnızca ekonomik krizlerin değil, kalıcı bir toplumsal sorunun da kaynağı olmaya devam edecektir. Bugün atılacak adımlar, yarının daha derin bir barınma krizini önlemek için belki de son fırsattır.
Makalenin tamamı için:
Tam Metni Görüntüle
